Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Перепланировка квартир в новостройках может быть необходима для достижения максимального комфорта для всех жильцов. Несмотря на то, что новые дома могут быть обустроены по последним тенденциям и требованиям к жилой площади, стандартные планировки не всегда подходят всем семьям. Для решения этой проблемы может потребоваться изменение конфигурации помещений.

Перепланировка квартиры в новостройке не так проста, как может показаться. Прежде чем приступать к работам, нужно получить согласование на проект перепланировки. В старых зданиях эта процедура может быть труднее и занять больше времени, однако, в новых многоквартирных домах сдаются квартиры с различными вариантами планировок, что упрощает процесс.

В любом случае, проект перепланировки квартиры в новостройке должен быть согласован с соответствующими органами. Это необходимо даже если нужно только переставить мебель, а никаких несущих конструкций переносить не потребуется.

Перед началом перепланировки следует оценить стоимость процедуры, которая зависит от многих факторов, включая загруженность соответствующих органов, сложность проекта и трудозатраты на выполнение работ.

Таким образом, перед тем как приступать к перепланировке квартиры в новостройке, необходимо проанализировать необходимость и возможность проведения этой процедуры, а также получить согласование на проект работ и оценить стоимость выполнения перепланировки.

При перепланировке новой квартиры важно знать, что есть виды работ, которые в любом случае нельзя совершать, а есть те, которые разрешены без специального разрешения, но также есть и работы, которые можно делать только после согласования. Собственнику квартиры нужно заранее узнать, какие документы необходимы для перепланировки, какую конкретно перепланировку можно делать и учесть все нюансы.

Так, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Что точно нельзя делать при перепланировке:

• сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
• нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
• снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
• удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
• затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
• расширять жилую площадь за счет чердака;
• присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их - и наоборот;
• объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
• делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат - кроме тех, что находятся на первом этаже;
• отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение, что нельзя совершать любые другие действия, из-за которых нарушается устойчивость несущих стен и балок, работа инженерных систем, работа пожарных и других систем безопасности, целостность фасада всего дома, условия проживания и эксплуатации помещений.

Что можно делать без специального разрешения:

• косметический ремонт помещения - причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
• монтировать встраиваемую мебель;
• ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
• переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
• возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
• демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
• не полностью разбирать ненесущие стены;
• сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
• расширять санузел за счет нежилой площади.

Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку придется одобрять по проекту. Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Оформление перепланировки квартиры может быть согласовано до начала ремонтных работ. В таком случае процесс проходит быстрее и не вызывает лишних затрат. Однако, владельцам квартир в строящихся домах часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку, потому что они торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности.

Чтобы узаконить перепланировку, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. На Московской области, возможно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку. Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, и если изменения вообще не узаконивать, в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Так, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать, а собственник будет привлечен к административной ответственности.

Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы соблюдать порядок оформления, нужно заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки, получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены, подать заявление и пакет документов в жилинспекцию и дождаться официального разрешения. После этого можно выполнять перепланировку и зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в утвержденном Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

Для многих собственников квартир, которые задумываются о перепланировке своего жилья, важно получить комплексное обслуживание, которое включает в себя как саму процедуру получения разрешения, так и оформление ремонта. В таком случае ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки будет состоять из двух составляющих: цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Клиент может оплатить все этапы работы сразу, что обойдется ему в сумму от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы отдельно.

Оформление перепланировки проходит в несколько этапов. Клиенту необходимо подготовить проектную документацию и собрать необходимые другие документы. Ориентировочная стоимость таких услуг составляет от 35 000 до 60 000 рублей, что зависит от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Стоимость проекта будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области составляет около 25 000 рублей, если клиент заказывает его без услуги по согласованию. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки обойдется примерно в такую же сумму, но цена может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из Московской жилищной инспекции обойдутся на сумму около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ – на 15 000 рублей. Внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обойдется клиенту примерно в 30 000 рублей.

Более того, общая стоимость таких услуг может зависеть от многих факторов, таких как площадь квартиры, район, статус здания и многие другие.

Для тех, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, информации может оказаться недостаточно, чтобы сделать все грамотно и без лишних затрат времени и финансов. Владельцы квартир в новостройках могут не знать, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начать этот процесс, куда обратиться и на какую сумму рассчитывать. Интернет тоже не всегда может дать объективный ответ на эти вопросы, что может привести к мысли, что процедура согласования перепланировки является сложной и затратной. Однако каждый случай является индивидуальным, и если заняться этим вовремя и заручиться поддержкой специалистов, согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем.

Фото: freepik.com