Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Содержание статьи о строительстве дома

Правильный выбор архитектурно-планировочных решений, технологии, материалов и сметы имеет решающее значение в процессе строительства. От детально продуманного рабочего проекта зависит результат, поэтому его следует утвердить и перепроверить на этапе проектирования дома. Целесообразно заранее обдумать и учесть все особенности, от местонахождения участка до обустройства территории. Важным является также выбор производителей и поставщиков качественных стройматериалов, подрядчиков строительных работ. Для более детальной информации можно ознакомиться со статьей полностью.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Полезная информация

Если владелец земельного участка для садоводства зарегистрировал свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости до начала строительства, то с 1 марта 2021 года он сможет зарегистрировать свои права на вновь возведенные садовые или жилые дома на этом участке и получить государственный кадастровый учет. При этом ему необходимо будет предоставить только технический план и документы, подтверждающие его право на земельный участок, как указано в статьях 70, частях 12 и 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перед тем, как строить дом, необходимо следовать федеральным законам и правилам, однако рекомендуется обратить внимание и на местное (региональное) законодательство, правила, национальные и межгосударственные стандарты, а также требования СанПиН - Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Как только вы получили свидетельство о праве собственности на участок земли, вы не сможете сразу же приступить к строительству. Сначала нужно изучить нормативные документы, которые регламентируют проектирование, исследование и строительные работы. Особенно важно обратить внимание на документы, которые автоматически обеспечивают соблюдение "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности". Также необходимо удостовериться в том, что проектная документация соответствует требованиям правительства РФ, установленным в постановлении №87 от 16 февраля 2008 года.

Важно уделить внимание сводам правил, которые касаются строительства (СП 35-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016), а также обеспечения пожарной безопасности в жилых домах (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013) - они представляют особый интерес для застройщиков.

Одной из основных мер по обеспечению пожарной безопасности при строительстве домов является правильное расстояние между постройками. Это гарантирует, что в случае пожара, огонь не перекинется на соседние здания. Также необходимо учитывать огнестойкость материалов при выборе расстояния.

Если дом построен из кирпича или бетона, то минимальное расстояние должно быть не менее 6 метров. Если для перекрытий дома используются металлический каркас с деревянными стропилами, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Если постройка выполнена из дерева, то расстояние должно составлять не менее 15 метров.

При строительстве дома также необходимо учесть подъезд к зданию, включая подъезд для пожарной техники, а также заложить возможность эвакуации и проверить коммуникации на исправность. Требования к стройматериалам в отношении пожарной безопасности регулируются Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

Помимо этого, следует учитывать, что площадь земельного участка под строительство дачного дома должна составлять не менее 600 квадратных метров. Участок также необходимо оградить с помощью сетки или решетки, чтобы не затенять соседей. Однако, если есть согласие соседей, со стороны улицы можно поставить глухой забор.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Рекомендации опытных строителей: начинайте строительство не с фундамента

Многие начинающие строители считают, что правильное строительство дома начинается с укладки фундамента. Однако опытные строители советуют уделить время подготовительным работам. Сначала проводят геологический анализ и изучают состав почвы. Затем проектируют тип постройки и т. д.

Выбор типа фундамента зависит от рельефа участка, поэтому очень важно не допустить ошибок в этом вопросе. Сухие участки отличаются присутствием возвышенностей и холмов, мокрые — наличием низин и заболоченных мест. В работе с каждым типом рельефа необходимо учитывать различные источники влаги и прочие факторы, которые могут повлиять на затраты на строительство.

Если рельеф участка неудачный, могут потребоваться незапланированные земляные работы. Поэтому перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу.

При проектировании дома на участке с определенными геологическими процессами, которые могут создавать риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Меры инженерной защиты могут варьироваться в зависимости от определенных факторов. Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов также необходимо соблюдать межгосударственные стандарты. Нередко даже при доскональном изучении теоретической базы многие начинающие строители допускают ошибки при возведении дома. Все эти моменты стоит учитывать, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

Как известно, строение дома — это сложный и многогранный процесс, который может сопровождаться многочисленными трудностями. Один из наиболее распространенных раздражающих факторов при строительстве — это ошибки. Но, как показывает практика, многие из этих ошибок можно избежать, если не забывать о простых вещах.

К типичным ошибкам при строительстве дома относятся:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. К ключевым факторам, являющимся причиной ошибок при выборе строительных материалов, относятся целевое использование дома, особенности почвы на участке и климат. Каждый вид дома непременно требует своего типа фундамента и материалов. Например, если вы строите летнюю дачу, то просто достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, в то время как для постройки круглогодичного дома настоятельно рекомендуется использовать более надежные материалы, такие как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки, кирпич и т.д.
2. Использование низкокачественных строительных материалов. При строительстве можно столкнуться с ограниченным бюджетом и строители часто предпочитают использовать более дешевые материалы, что в свою очередь приводит к проблемам в будущем. В то время как стоимость дешевых материалов кажется вполне обоснованной на короткой дистанции, но такие материалы не всегда справляются с задачей в долгосрочной перспективе, из-за чего необходимо заменять их через короткий промежуток времени.
3. Нарушения при соблюдении требований пожаробезопасности. При проектировании дома необходимо учитывать все детали, состоящие во взаимосвязи с пожаробезопасностью. Важно учитывать сохранение дистанции, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. В данном случае керамические блоки получают очень высокие оценки, так как они могут выдерживать температуру до 800-1200°С, это в два-четыре раза выше, чем у кирпича дешевого типа. В этом параметре, только шамотный и кварцевый кирпич, используемые для устройства каминов и печей, превосходят керамический лицевой кирпич.
4. Неправильное устройство кровли. Важно подойти к выбору кровельного материала обоснованно. Необходимо учитывать форму и конструкцию крыши, а также учитывать самые различные факторы при выборе покрытия. Например, для крыши сложной формы лучше использовать качественную гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет. Ее металлический аналог будет неоправданным решением из-за большого количества хлама, необходимости периодически защищаться от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции. Для того чтобы предотвратить ошибочный выбор кровли, необходимо прописать все особенности в проекте дома.
5. Нарушение требований по монтажу тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Одной из основных задач теплоизоляции является защита от мороза, долговечность и низкая проводимость тепла. Качественные материалы для теплоизоляции, должны из-за своих свойств "дышать", быть морозоустойчивыми, экологичными и прочными. Например, для защиты от влаги можно использовать керамические поризованные блоки или клинкерный кирпич. Создание надежной гидроизоляции поможет избежать различных проблем, таких как образование плесени и размножение паразитов, это можно добиться с помощью использования качественного клея и мастики.

Есть еще одна распространенная ошибка, заключающаяся в легкомысленном отношении к размерам земельного участка. Необходимо учитывать все детали и соотношение между объемом здания и площадью участка. Например, если вы строите дворец на 300м2 на шести сотках, в итоге вы получите громоздкое и некрасивое сооружение, которое не будет соответствовать нормам эстетики. Но это не все: строительной компании также необходимо оставлять достаточное пространство для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов и для возможности подъезда строительной техники.

Итак, если вы решили построить собственный дом, не забудьте: нужно тщательно подготовиться, изучить все нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке строительства, составить проект дома. Важно не забывать об ошибках, которые могут возникнуть при строительстве, а именно: выбор стройматериалов, устройство фундамента, кровли, гидро-, тепло- и пароизоляции, облицовки и т.д.

Фото: freepik.com