Покупка доходного дома в Германии считается одним из самых прибыльных способов вложения денег. Преимуществами такого вложения являются:

• Средний годовой доходностью в размере 10%.
• Независимость от соседей и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
• Свободное распределение полученной прибыли.
• Экономичное управление объектом.

Интересно, что при покупке коммерческой недвижимости, включающей жилое и торговые помещения, возможно увеличение доходности от аренды. Вариантов недвижимости предостаточно. Цены на объекты различаются в зависимости от их характеристик и местонахождения. Например, западное направление Германии считается наиболее выгодным для инвестирования благодаря близости к социальной инфраструктуре и транспортным магистралям.

Если вы ищете способ инвестирования денег, то покупка доходного дома в Германии может быть выгодным решением. На рынке недвижимости есть предложения, где все квартиры уже арендованы, что обеспечивает ежемесячный доход сразу после сделки. Также возможно приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, а также в кредит через немецкие банки. Важное условие - правильно оформить и обязательно уплатить все налоги на недвижимость.

В случае, если вы не хотите заниматься самостоятельным поиском объектов, вы всегда можете обратиться в агентство, где вам помогут подобрать недвижимость по вашим предпочтениям, предоставят профессиональное сопровождение сделки и гарантируют юридическую чистоту сдеок. Каждый год тысячи иностранных инвесторов выбирают Германию для инвестирования в недвижимость и по праву считают этот способ инвестирования «золотым», благодаря высокой доходности и стабильности экономики.

Почему Германия становится все более привлекательной для инвесторов

Согласно отчету международных брокерских контор, в 2015 году Германия заняла третье место после Чехии и Венгрии в списке стран Европы, где наибольший спрос был на коммерческую недвижимость, с ростом в 32%. Более 60% жителей этой страны проживают в арендованном жилье, что делает их мобильными.

Но, не только высокий спрос делает инвестиции в недвижимость Германии выгодными, но и другие преимущества:

• Высокий выбор доходных домов, которые составляют треть жилого фонда;
• Строгое законодательство, защищающее права собственников и квартиросъемщиков;
• Стабильность доходов, где немцы обычно арендуют одно место жительства в течение 12 лет;
• Заполненность домов на 100%;
• Рост ставок на аренду, превышающий инфляцию.

Немецкое законодательство относительно лояльно к инвесторам из других стран, и предоставляет им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена, а банки охотно выдают кредиты бизнесменам с иностранным гражданством. При условии наличия собственного капитала от 100 тысяч евро, заемщик может рассчитывать на получение кредита до 50% от цены объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестор должен внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Факт приобретения доходного дома не дает права на получение вида на жительство в Германии, однако обеспечивает иностранцу место пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предоставлять туристический ваучер. Активная деловая деятельность позволяет запрашивать визы длительного действия, такие как годовой или трехлетний «Шенген», с правом нахождения в стране без прерывания 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, может сдавать свою собственность в аренду. В договоре на аренду устанавливается период срока от 1 года, однако в качестве жильцов могут быть выбраны и люди без достаточного дохода, за которых государство будет платить в рамках социальных обязательств.

Доходы от недвижимости в Германии облагаются налогом. В конце года нерезиденты подают декларацию в налоговый орган. Ставка налога прогрессивная: от 14 до 42%. Доход считается из общего дохода собственника, который, в свою очередь, вычитает затраты на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизацию здания (до 2,5% стоимости здания за год).

На этом этапе важно обратиться к налоговому консультанту или опытному риелтору, который может помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но, даже с учетом максимальных ставок налога, инвестиции в недвижимость в Германии продолжают оставаться выгодными, и доходность может колебаться в пределах 3,5-12%. Важно выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта, чтобы обеспечить рост доходов.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии: инвестиционная выгода

Стоимость доходного дома в Германии может начинаться от 300 тысяч евро и зависит от размера города, где расположен объект. Например, средняя цена в Дрездене превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, а в Мюнхене – 3 млн евро. Некоторые доходные объекты могут стоить свыше 10 млн евро, но их доля составляет всего 10% от общего числа.

Согласно данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется от 4 до 7% годовых при постоянной арендной плате. В среднем здание окупается за 20 лет.

Однако, в некоторых городах доходность недвижимости значительно превышает среднюю. Например, согласно статистике Engel & Völkers, в Дуйсбурге – среднем городе на западе Германии – доходность составляет 10%. В Южной Саксонии встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но там сложно найти арендаторов.

Рассмотрим пример доходного дома на четыре квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро. Согласно упрощенному кэш-фло (Cash Flow), ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости представлены в таблице 1. Размер ежемесячной арендной платы в Германии варьирует от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Платежи для получателей социальной помощи составляют 6–7 евро за квадратный метр.

Законодательство в Германии устанавливает порог повышения арендной платы – на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Самые низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а самые высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя цена составляет около 12 евро за квадратный метр.

Важность географического расположения объекта подтверждают исследования Deutsche Bank. Согласно этим данным, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы будет в городах Германии, где проживает свыше 500 тысяч человек.

Если вы хотите приобрести доходный дом в Германии, то следует обратить внимание на рынок недвижимости западной части страны и столицы. Среди десяти наиболее дорогих городов для аренды лидерство занимает Мюнхен, за которым следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Самые ликвидные земли находятся в Северном Рейн-Вестфалии, Баден-Вюртемберге, Гамбурге и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций по сравнению с Западной. Там предложение недвижимости превышает спрос. Кроме того, жилищный фонд во многих местах устарел и не соответствует требованиям. Восток Германии отстает по экономическому развитию и доходам, что приводит к активной миграции населения в центральные и западные земли. В итоге, вакантных площадей становится все больше, их количество превышает 30%. Инвестирование в недвижимость в этом регионе связано с высоким риском, за исключением пригородов Берлина.

Например, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом за цену 1,9 тысячи евро за квадратный метр. Его доходность составляет от 5,5% до 6,5% в год. В Берлине аналогичный объект будет стоить уже 2,9 тысячи евро за квадратный метр, но арендная плата будет выше. Его доходность составляет 6% до 7% в год. Расценки на недвижимость на западе Германии отличаются: в Мюнхене цена может варьироваться от 4,5 тысяч до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро за квадратный метр, а в центре Франкфурта — 3,8 тысячи евро за квадратный метр. При этом доходность приближается к 7%.

Берлин является одним из наиболее популярных городов для инвесторов, так как там стремительно растет население и цены на аренду. В 2010 году цена за квадратный метр составляла 8,5 евро, а в 2015 году цены выросли до 12 евро. При этом население Берлина каждые полгода увеличивается на 15-19 тысяч человек. Эксперты советуют выбирать федеральную землю и район города в соответствии с перспективами застройки и предпочтениями населения. Стоит учитывать, что желательно приобретать недвижимость в городах с развитым рынком труда и высокими зарплатами, так как это гарантирует почти 100-процентный спрос и рентный доход.

В статье рассматривается вопрос о том, как определяется стоимость недвижимости с учетом многих факторов. Одним из таких факторов является местоположение дома, но при оценке эксперты также учитывают расходы на содержание, продуманность планировки и другие технические особенности.

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от близости к транспортной инфраструктуре. Например, дом вдали от железной дороги может оказаться значительно дешевле, но найти арендаторов окажется значительно сложнее. В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Статья приводит несколько примеров недвижимости, ее стоимости, а также рентабельности инвестиций. Например, пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге имеет стоимость 16 млн евро. Его годовой арендный доход составляет 1 млн 300 тысяч евро, а рентабельность инвестиций – 12,8%.

Однако при покупке недвижимости необходимо учитывать и дополнительные затраты, не указанные в договоре. Например, вознаграждение маклерской фирме или независимому эксперту, который проверит техническое состояние дома. Кроме того, могут быть задолженности предыдущих хозяев, которые также надо учитывать.

Рекомендации по покупке доходной недвижимости

Когда потенциальный покупатель задумывается об инвестировании в доходную недвижимость, ему следует подыскать ее на вторичном рынке или среди новостроек. В крупных городах в основном встречаются элитные объекты класса "люкс", цена на которые постоянно растет, что делает покупку выгодной. Если выбор сделан в пользу новостройки, то следует иметь в виду, что застройщик дает на нее гарантию на 5 лет и обязуется исправить все возможные дефекты в этот период.

При выборе вторичного жилья следует обязательно изучить Поземельную книгу и внимательно ознакомиться со сведениями о владельцах земли и их возможных долгах. После этого покупатель и продавец должны встретиться в нотариальной конторе, где заверить сделку купли-продажи. Нотариус направляет договор в Поземельный суд с заявкой на регистрацию нового владельца, и наступает время оплаты всей суммы покупки. После продавец переводит деньги на свой счет, и новый владелец платит налог на приобретение недвижимости. Завершается процедура регистрации, и сведения об этом вносятся в Поземельную книгу. В среднем, процесс покупки занимает от 2 до 4 месяцев.

При приобретении недвижимости потребуются следующие дополнительные платежи: налог на приобретение (от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Следует учитывать, что итоговая стоимость объекта может возрасти на 10%.

Возможность вложения инвестиций в недвижимость в Германии представляется и на аукционах. Такой способ позволяет приобретать арестованное имущество по ценам, ниже рыночных, с дисконтом, достигающим 30%. В итоге, объект можно продать дороже.

Нерезиденты Германии могут применять как собственные средства, так и банковский кредит при покупке недвижимости. Ставки по ипотеке обычно до 2,5–4,5%. Немецкие банки не делают глобальных различий между немцами и иностранными инвесторами, главным условием является подтверждение размера дохода на родине.

Сумма ипотечного кредита, как правило, составляет 50–60% от стоимости объекта, при этом ставка фиксируется на каждые 10 лет со средним значением 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита составляет до 3%. После успешного завершения сделки иностранный гражданин является законным владельцем недвижимости, и имеет право распоряжаться ею на свое усмотрение, в том числе сдавать ее в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com